Para operar no mercado de galpões logísticos, é fundamental ter conhecimento dos ciclos para tomar decisões inteligentes. Abiner Oliveira, do Comitê de Real Estate da Abralog, apresentou durante a 28ª edição da Intermodal South America sua análise do setor imobiliário de armazenagem brasileiro.
Panorama do Mercado de Galpões Logísticos
O estoque total no Brasil alcança 25 milhões de m², distribuídos da seguinte forma: 77% na região Sudeste, 10% no Nordeste, 9,5% no Sul, 1,7% no Norte e 1,6% na região Centro-Oeste.
As taxas de vacância variam por região, sendo de 11% no Sudeste e Norte, 6 a 5% no Nordeste e Sul, e 3% no Centro-Oeste.
Indicadores do Mercado
No final de 2023, a taxa média de vacância foi de 10,5%, com o preço pedido atingindo R$24,83 por m².
Antes da pandemia, em 2019, a vacância era de 17,5%, com preço médio de R$18,94. Desde então, observamos uma redução da vacância e aumento nos valores.
A pressão do e-commerce é evidente pelos principais ocupantes desses galpões: Mercado Livre, Amazon e Magalu.
Os Ciclos de Mercado
Conforme explicado pelo palestrante, o ciclo de mercado se divide em quatro fases:
- Expansão: escassez de oferta, aumento do preço de locação e crescimento da atividade de construção;
- Recuperação: aumento do preço de locação, redução da taxa de disponibilidade;
- Recessão: alta taxa de disponibilidade, queda constante no preço da locação e construção reduzida;
- Super Oferta: aumento da taxa de disponibilidade, queda no preço do aluguel, com a construção ainda ativa.
Abiner Oliveira prevê que, com o volume de entregas previstas para 2024, o mercado deverá apresentar um aumento de 1 ponto percentual na taxa de vacância em comparação a 2023.
Além disso, espera-se que o inventário nacional cresça cerca de 9% até dezembro, em comparação com o mesmo período do ano anterior.
Com a perspectiva de manutenção de uma taxa de vacância baixa, é provável que os preços pedidos dos condomínios logísticos de alto padrão no Brasil continuem em alta nos próximos meses.
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